La gran ficción de la tokenización inmobiliaria.

SJD / Dr. iuris Antonio Tejeda Encinas Presidente Comite Euro Americano de Derecho Digital -CEA Digital Law | CEO Meta Channel Corporation

El problema no es la tecnología, es el lenguaje

Desde hace años, internet está saturado de plataformas y proyectos que afirman “tokenizar inmuebles”, prometiendo propiedad fraccionada, liquidez instantánea y acceso global, como si la mera tenencia de un token equivaliera a la titularidad de una fracción de un bien inmueble con efectos plenos frente a terceros. Esa narrativa, repetida en el ecosistema cripto e inmobiliario, esconde un error conceptual grave: confunde el soporte tecnológico de una operación con su validez jurídica, y ese desajuste está generando inversiones mal informadas, estructuras inválidas y, en no pocos casos, directamente fraudes.

El problema de fondo no es que la tecnología blockchain sea ineficaz. La blockchain funciona para lo que fue diseñada: acreditar que un dato se escribió en un momento dado y que no ha sido alterado. Pero esa certificación técnica no crea derechos reales, no transmite dominio y no otorga oponibilidad erga omnes. En España, la propiedad inmobiliaria solo se transmite válidamente mediante escritura pública y, frente a terceros, con inscripción en el Registro de la Propiedad; un token, por sí mismo, no produce efectos traslativos reales ni puede sustituir esos requisitos, porque el artículo 1280 del Código Civil exige escritura pública para la transmisión de derechos reales sobre inmuebles y la Ley Hipotecaria reserva al Registro la fe pública y la protección del tercero de buena fe.

Lo que sí es posible, y conviene decirlo sin ambigüedad, es estructurar jurídicamente derechos económicos, crediticios o societarios vinculados a un inmueble, siempre dentro del marco civil, hipotecario y financiero vigente. Pero entonces no se está tokenizando el inmueble, sino la estructura jurídica que lo rodea: participaciones en una sociedad vehículo, derechos de crédito sobre flujos de renta, préstamos participativos, bonos inmobiliarios o instrumentos financieros sujetos a MiFID II o MiCA. Esa distinción no es un matiz académico, es la frontera entre lo jurídicamente posible y lo narrativamente rentable.

Qué ocurre realmente cuando alguien dice que tokeniza un inmueble

Cuando una plataforma anuncia que “tokeniza inmuebles”, en la práctica suele estar haciendo una de estas tres cosas, ninguna de las cuales equivale a tokenizar la propiedad inmobiliaria en sentido técnico‑registral.

Primera estructura: sociedad vehículo propietaria y tokens de equity. El esquema más habitual es la creación de una sociedad vehículo (SPV) que figura como propietaria del inmueble en el Registro de la Propiedad, mientras que los inversores adquieren tokens que representan participaciones, acciones o derechos económicos vinculados a esa sociedad. El inmueble permanece inscrito a nombre de la SPV; los tokens son, en términos jurídicos, equity o cuasi‑equity. Plataformas como RealT han popularizado este modelo en Estados Unidos: cada inmueble se canaliza a través de una LLC, los tokens representan participaciones y las rentas se reparten en criptomoneda, pero el titular registral del inmueble sigue siendo la sociedad, no el conjunto difuso de token‑holders. * las citas son como ejemplos tipológicos, no como juicio de legalidad o legitimidad.

Desde la perspectiva del Derecho inmobiliario, el inversor no es propietario del inmueble: es socio o partícipe de una persona jurídica que lo es. Si la sociedad se liquida, quiebra o es objeto de un embargo, su posición es la de un socio o, a lo sumo, un acreedor residual. La blockchain no altera ese dato básico.

Segunda estructura: tokenización de derechos de crédito y flujos económicos. Otra variante es la tokenización de derechos de crédito vinculados al inmueble: préstamos participativos, obligaciones, rentas de alquiler o esquemas de revenue sharing. En este modelo, el token no representa propiedad ni participación societaria, sino un crédito: el derecho a cobrar una parte de las rentas o de la plusvalía futura. Reental, en su operativa en España, es un ejemplo paradigmático: los inversores adquieren tokens que representan préstamos participativos a sociedades que explotan inmuebles, percibiendo intereses variables en función de las rentas y de la eventual venta, pero sin adquirir ningún derecho real sobre los bienes.

El marco es plenamente civil y financiero: se trata de créditos contra una sociedad o vehículo, eventualmente respaldados por garantías, pero el Registro de la Propiedad sigue mostrando como titular a la sociedad emisora o a un tercero. El tenedor de tokens es un acreedor, no un propietario; y si hay conflicto con un tercero que inscribe un derecho real, el tercero prevalecerá por efecto de la fe pública registral.

Tercera estructura: fraccionamiento económico disfrazado de propiedad digital. La variante más problemática es aquella en la que se comercializa un fraccionamiento puramente económico utilizando un lenguaje de “ownership”, “shares of the property” o “propiedad fraccionada”, cuando en realidad lo que existe es un contrato privado sin eficacia real frente a terceros ni reflejo alguno en el Registro. En estos casos, el inversor compra un token que incorpora una promesa de participación en rentas o plusvalías, pero no adquiere ningún derecho real ni un título que pueda oponerse a embargos, hipotecas o transmisiones posteriores inscritas.

Este tercer grupo es el terreno donde resulta más fácil que el marketing se convierta en estafa. El inversor cree estar comprando “una parte del piso”, pero jurídicamente solo tiene un crédito contingente frente a una entidad emisora, normalmente radicada en otra jurisdicción y, a menudo, con escasa supervisión regulatoria. La blockchain no añade protección jurídica: simplemente registra la existencia de un token que ningún registro público reconoce como título.

Por qué el token no puede ser título de propiedad inmobiliaria

La razón por la que el token no puede convertirse hoy en título autónomo de propiedad inmobiliaria no tiene nada que ver con las capacidades técnicas de la blockchain y todo que ver con la estructura del Derecho inmobiliario como derecho de orden público.

En el sistema español, el contrato de compraventa de inmueble puede formalizarse en documento privado, pero la transmisión del dominio con plenos efectos requiere escritura pública y, para su oponibilidad frente a terceros, inscripción en el Registro de la Propiedad. El artículo 1280 del Código Civil exige escritura pública para la transmisión de derechos reales sobre inmuebles, el 609 CC combina título y modo, y la Escritura pública puede hacer las veces de traditio instrumental según el artículo 1462 CC. A su vez, la Ley Hipotecaria configura el Registro como eje del sistema: la inscripción no es constitutiva en todo caso, pero sí decisiva para la protección del tercero de buena fe y para dotar de estabilidad al tráfico jurídico.

La blockchain no puede desempeñar estas funciones porque carece de los rasgos definidos por el ordenamiento: no hay autoridad pública responsable del asiento, no hay control de legalidad previo, no hay calificación registral, no existe un sistema de prioridad ni de fe pública, ni un mecanismo institucionalizado de rectificación de errores y nulidades. Lo que ofrece la tecnología es prueba de integridad, no legitimación jurídica. Registrar en blockchain que A “transfiere” un token a B no convierte a B en propietario registral del inmueble que ese token supuestamente representa; lo convierte, en el mejor de los casos, en titular de un derecho obligacional frente al emisor del esquema.

Esta lógica no es exclusiva de España. Forma parte de un diseño institucional que ningún Estado medianamente serio ha abandonado, ni siquiera aquellos que llevan años experimentando con blockchain en registros públicos.

El derecho comparado no desmiente, confirma

En términos comparados, el panorama es uniforme: ningún país ha convertido el token en título autónomo de propiedad inmobiliaria con eficacia constitutiva; como mucho, ha puesto blockchain al servicio del registro, no en su lugar.

En Suecia, el proyecto de Lantmäteriet probó la digitalización del proceso de transmisión sobre blockchain, con el objetivo de reducir tiempos y costes, pero la eficacia traslativa seguía dependiendo del registro estatal: la tecnología se utilizaba como infraestructura del procedimiento, no como sustituto del sistema registral ni como fuente autónoma de derechos reales.

En Georgia, los títulos de propiedad se anclan a la blockchain para reforzar integridad y trazabilidad, mediante proyectos inicialmente desarrollados con Bitfury y, más recientemente, con acuerdos para explorar tokenización sobre Hedera, pero la autoridad constitutiva sigue siendo la National Agency of Public Registry; no existe un régimen en el que la mera transferencia de un token, al margen del registro, produzca efectos erga omnes sobre la propiedad de la tierra.

En Dubái, el Dubai Land Department ha lanzado “property tokens” y plataformas de inversión fraccionada en colaboración con empresas privadas, utilizando blockchain como soporte, pero la propiedad válida sigue siendo la que reconoce el registro inmobiliario emiratí: el token opera como reflejo autorizado del asiento registral y como vehículo financiero, no como título autónomo que desplaza al registro.

Lejos de desmentir la tesis, el derecho comparado la refuerza. El movimiento global va en la dirección de registrar mejor, no de prescindir del registro.

La confusión estructural: testamento digital, smart contracts y DAOs

La ficción de la “propiedad nativa en blockchain” sobre inmuebles repite un patrón que ya se ha visto en otros ámbitos: el “testamento digital”, los “smart contracts que sustituyen al notario” o las “DAOs propietarias de inmuebles” sin personalidad jurídica reconocida. En todos ellos, el entusiasmo tecnológico tiende a ignorar que hay materias que el ordenamiento no deja a disposición de la autonomía privada ni de la mera técnica, aunque esta funcione impecablemente. Puedes leer mi últio articulo sobre el etstamento digital aqui

En todos estos casos, el error de fondo es el mismo: confundir soporte tecnológico de la voluntad con validez jurídica de la voluntad. El Derecho sucesorio, el Derecho inmobiliario y el régimen de derechos reales no son un problema de falta de tecnología; son instrumentos de orden público orientados a proteger terceros, asegurar la estabilidad del tráfico y canalizar la autonomía privada a través de formas controladas.

Cuando se ignoran los límites, no se innova: se sale del Derecho

La tokenización inmobiliaria puede aportar eficiencia, transparencia y nuevas formas de acceso a inversiones, pero solo si se construye sobre una arquitectura legal correcta. Cuando se presenta la blockchain como sustituto del Registro de la Propiedad, cuando se promete que un token “es” la propiedad del inmueble sin escritura pública ni inscripción, cuando se venden fracciones de algo que el ordenamiento no reconoce como derecho real, no hay innovación: hay salida del sistema jurídico y exposición masiva al riesgo.

En España, como en el resto de jurisdicciones avanzadas, el mensaje de fondo es simple y conviene formularlo sin rodeos: sin Registro no hay propiedad inmobiliaria, y sin propiedad no hay transmisión. La tecnología puede mejorar el cauce, nunca suprimirlo. Y en ese límite, más que en la celebración acrítica del “todo se tokeniza”, es donde se juega la diferencia entre un ecosistema que innova dentro del Derecho y un mercado que vive de ficciones conceptuales que terminarán resolviéndose en los tribunales.

* las citas son como ejemplos tipológicos, no como juicio de legalidad o legitimidad.