A grande ficção da tokenização imobiliária.

SJD / Dr. iuris Antonio Tejeda Encinas Presidente Comitê Euro-Americano de Direito Digital - CEA Digital Law | CEO Meta Channel Corporation

O problema não é a tecnologia, é a linguagem

Há anos a internet está saturada de plataformas e projetos que dizem “tokenizar imóveis”. Prometem propriedade fracionada, liquidez instantânea e acesso global, como se a mera posse de um token equivalesse à titularidade de uma fração de um imóvel, com plenos efeitos perante terceiros. Essa narrativa, repetida no ecossistema cripto e no imobiliário, esconde um erro conceitual grave: confunde o suporte tecnológico de uma operação com a sua validade jurídica. E esse descompasso vem produzindo investimentos mal informados, estruturas inválidas e, em não poucos casos, fraudes puras e simples.

O problema de fundo não é que a tecnologia blockchain seja ineficaz. A blockchain cumpre a função para a qual foi projetada: comprovar que um dado foi gravado em determinado momento e que não foi alterado. Mas essa certificação técnica não cria direitos reais, não transmite o domínio nem confere oponibilidade erga omnes. Na Espanha, a propriedade imobiliária só se transmite validamente por escritura pública e, perante terceiros, com a inscrição no Registro de Imóveis. Um token, por si só, não produz efeitos translativos reais nem pode substituir esses requisitos: o artigo 1280 do Código Civil espanhol exige escritura pública para a transmissão de direitos reais sobre imóveis, e a Ley Hipotecaria (a lei espanhola que rege o registro imobiliário) reserva ao Registro a fé pública e a proteção do terceiro de boa-fé.

O que é possível, sim — e convém dizê-lo sem ambiguidade —, é estruturar juridicamente direitos econômicos, creditórios ou societários vinculados a um imóvel, sempre dentro do marco civil, registral e financeiro vigente. Mas, nesse caso, o que se tokeniza não é o imóvel, e sim a estrutura jurídica que o envolve: participações em uma sociedade veículo, direitos de crédito sobre fluxos de renda, empréstimos participativos, títulos de dívida imobiliária ou instrumentos financeiros sujeitos à MiFID II ou ao MiCA. Essa distinção não é uma nuance acadêmica: é a fronteira entre o juridicamente possível e o narrativamente rentável.

O que de fato acontece quando alguém diz que tokeniza um imóvel

Quando uma plataforma anuncia que “tokeniza imóveis”, na prática costuma estar fazendo uma destas três coisas — e nenhuma delas equivale a tokenizar a propriedade imobiliária no sentido técnico-registral.

Primeira estrutura: sociedade veículo proprietária e tokens de equity. O esquema mais comum é a criação de uma sociedade veículo (SPV) que figura como proprietária do imóvel no Registro de Imóveis, enquanto os investidores adquirem tokens que representam quotas, ações ou direitos econômicos ligados a essa sociedade. O imóvel continua registrado em nome da SPV; os tokens são, em termos jurídicos, equity ou quase-equity. Plataformas como a RealT popularizaram esse modelo nos Estados Unidos: cada imóvel é canalizado por meio de uma LLC, os tokens representam participações e os aluguéis são distribuídos em criptomoeda, mas o titular registral do imóvel continua sendo a sociedade, e não o conjunto difuso de detentores de tokens. * as citações servem como exemplos tipológicos, não como juízo de legalidade ou legitimidade.

Do ponto de vista do Direito Imobiliário, o investidor não é proprietário do imóvel: é sócio ou participante de uma pessoa jurídica que o é. Se a sociedade for liquidada, falir ou sofrer uma penhora, a posição dele será a de um sócio ou, no máximo, a de um credor residual. A blockchain não altera esse dado básico.

Segunda estrutura: tokenização de direitos de crédito e fluxos econômicos. Outra variante é a tokenização de direitos de crédito vinculados ao imóvel: empréstimos participativos, debêntures, aluguéis ou esquemas de revenue sharing. Nesse modelo, o token não representa propriedade nem participação societária, mas um crédito: o direito de receber uma parte dos aluguéis ou da futura valorização. A Reental, em sua operação na Espanha, é um exemplo paradigmático: os investidores adquirem tokens que representam empréstimos participativos a sociedades que exploram imóveis e recebem juros variáveis conforme os aluguéis e a eventual venda, mas sem adquirir nenhum direito real sobre os bens.

O marco é inteiramente civil e financeiro: trata-se de créditos contra uma sociedade ou veículo, eventualmente respaldados por garantias, mas o Registro de Imóveis continua mostrando como titular a sociedade emissora ou um terceiro. O detentor de tokens é um credor, não um proprietário; e, se houver conflito com um terceiro que registre um direito real, este prevalecerá por força da fé pública registral.

Terceira estrutura: fracionamento econômico disfarçado de propriedade digital. A variante mais problemática é aquela em que se comercializa um fracionamento puramente econômico com a linguagem de “ownership”, “shares of the property” ou “propriedade fracionada”, quando, na verdade, o que existe é um contrato particular sem eficácia real perante terceiros e sem nenhum reflexo no Registro. Nesses casos, o investidor compra um token que incorpora uma promessa de participação em aluguéis ou na valorização, mas não adquire nenhum direito real nem um título oponível a penhoras, hipotecas ou transmissões posteriores registradas.

É nesse terceiro grupo que o marketing mais facilmente se transforma em estelionato. O investidor acredita estar comprando “um pedaço do apartamento”, mas, juridicamente, tem apenas um crédito contingente contra uma entidade emissora, em geral sediada em outra jurisdição e, muitas vezes, com pouca supervisão regulatória. A blockchain não acrescenta proteção jurídica: limita-se a registrar a existência de um token que nenhum registro público reconhece como título.

Por que o token não pode ser título de propriedade imobiliária

A razão pela qual o token não pode se tornar, hoje, um título autônomo de propriedade imobiliária não tem nada a ver com as capacidades técnicas da blockchain, e tudo a ver com a estrutura do Direito Imobiliário como direito de ordem pública.

No sistema espanhol, o contrato de compra e venda de imóvel pode ser formalizado por instrumento particular, mas a transmissão do domínio com plenos efeitos exige escritura pública e, para ser oponível a terceiros, a inscrição no Registro de Imóveis. O artigo 1280 do Código Civil exige escritura pública para a transmissão de direitos reais sobre imóveis; o artigo 609 do CC combina título e modo; e a escritura pública pode fazer as vezes de traditio instrumental, nos termos do artigo 1462 do CC. A Ley Hipotecaria, por sua vez, faz do Registro o eixo do sistema: a inscrição nem sempre é constitutiva, mas é decisiva para proteger o terceiro de boa-fé e dar estabilidade ao tráfego jurídico.

A blockchain não pode desempenhar essas funções porque lhe faltam os traços definidos pelo ordenamento: não há autoridade pública responsável pelo ato registral, não há controle prévio de legalidade, não há qualificação registral, não existe um sistema de prioridade nem de fé pública, nem um mecanismo institucionalizado de retificação de erros e nulidades. O que a tecnologia oferece é prova de integridade, não legitimação jurídica. Registrar em blockchain que A “transfere” um token a B não torna B proprietário registral do imóvel que esse token supostamente representa; torna-o, na melhor das hipóteses, titular de um direito obrigacional perante o emissor do esquema.

Essa lógica não é exclusiva da Espanha. Faz parte de um desenho institucional que nenhum Estado minimamente sério abandonou, nem mesmo aqueles que há anos fazem experiências com blockchain em registros públicos.

O direito comparado não desmente; confirma

Em termos comparados, o panorama é uniforme: nenhum país transformou o token em título autônomo de propriedade imobiliária com eficácia constitutiva. No máximo, colocou a blockchain a serviço do registro, e não no lugar dele.

Na Suécia, o projeto do Lantmäteriet testou a digitalização do processo de transmissão em blockchain para reduzir prazos e custos, mas a eficácia translativa continuava dependendo do registro estatal: a tecnologia era usada como infraestrutura do procedimento, não como substituta do sistema registral nem como fonte autônoma de direitos reais.

Na Geórgia, os títulos de propriedade são ancorados na blockchain para reforçar a integridade e a rastreabilidade, por meio de projetos desenvolvidos inicialmente com a Bitfury e, mais recentemente, de acordos para explorar a tokenização na Hedera. Mas a autoridade constitutiva continua sendo a National Agency of Public Registry: não existe um regime em que a mera transferência de um token, à margem do registro, produza efeitos erga omnes sobre a propriedade da terra.

Em Dubai, o Dubai Land Department lançou “property tokens” e plataformas de investimento fracionado em parceria com empresas privadas, usando a blockchain como suporte. Mas a propriedade válida continua sendo a que o registro imobiliário emiradense reconhece: o token funciona como reflexo autorizado da inscrição registral e como veículo financeiro, não como título autônomo que toma o lugar do registro.

Longe de desmentir a tese, o direito comparado a reforça. O movimento global caminha no sentido de registrar melhor, não de dispensar o registro.

A confusão estrutural: testamento digital, smart contracts e DAOs

A ficção da “propriedade nativa em blockchain” sobre imóveis repete um padrão já visto em outras áreas: o “testamento digital”, os “smart contracts que substituem o tabelião” ou as “DAOs proprietárias de imóveis” sem personalidade jurídica reconhecida. Em todos esses casos, o entusiasmo tecnológico tende a ignorar que há matérias que o ordenamento não deixa à disposição da autonomia privada nem da mera técnica, ainda que esta funcione de forma impecável. Leia aqui o meu último artigo sobre o testamento digital

Em todos esses casos, o erro de fundo é o mesmo: confundir o suporte tecnológico da vontade com a validade jurídica da vontade. O Direito Sucessório, o Direito Imobiliário e o regime dos direitos reais não sofrem de falta de tecnologia; são instrumentos de ordem pública destinados a proteger terceiros, garantir a estabilidade do tráfego jurídico e canalizar a autonomia privada por meio de formas controladas.

Quando se ignoram os limites, não se inova: sai-se do Direito

A tokenização imobiliária pode trazer eficiência, transparência e novas formas de acesso a investimentos, mas só se for construída sobre uma arquitetura jurídica correta. Quando a blockchain é apresentada como substituta do Registro de Imóveis, quando se promete que um token “é” a propriedade do imóvel sem escritura pública nem registro, quando se vendem frações de algo que o ordenamento não reconhece como direito real, não há inovação: há saída do sistema jurídico e exposição maciça ao risco.

Na Espanha, como nas demais jurisdições avançadas, a mensagem de fundo é simples, e convém formulá-la sem rodeios: sem Registro não há propriedade imobiliária, e sem propriedade não há transmissão. A tecnologia pode melhorar o caminho, mas nunca suprimi-lo. E é nesse limite, muito mais do que na celebração acrítica do “tudo se tokeniza”, que se decide a diferença entre um ecossistema que inova dentro do Direito e um mercado que vive de ficções conceituais que acabarão sendo resolvidas nos tribunais.

* as citações servem como exemplos tipológicos, não como juízo de legalidade ou legitimidade.