La grande fiction de la tokenisation immobilière.

SJD / Dr. iuris Antonio Tejeda Encinas Président de l’Euro-American Committee of Digital Law - CEA Digital Law | CEO de Meta Channel Corporation

Le problème n’est pas la technologie, c’est le langage

Depuis des années, Internet regorge de plateformes et de projets qui prétendent « tokeniser des biens immobiliers » en promettant propriété fractionnée, liquidité instantanée et accès mondial, comme si la simple détention d’un jeton équivalait à être titulaire d’une fraction d’un immeuble, avec plein effet à l’égard des tiers. Ce récit, ressassé dans l’écosystème crypto comme dans l’immobilier, recèle une grave erreur conceptuelle : il confond le support technologique d’une opération avec sa validité juridique. Ce décalage engendre des investissements mal éclairés, des montages invalides et, dans bien des cas, de véritables fraudes.

Le fond du problème n’est pas que la technologie blockchain soit inefficace. La blockchain fonctionne pour ce à quoi elle a été conçue : attester qu’une donnée a été inscrite à un instant donné et qu’elle n’a pas été modifiée. Mais cette certification technique ne crée pas de droits réels, ne transfère pas la propriété et ne confère aucune opposabilité erga omnes. En Espagne, la propriété immobilière ne se transmet valablement que par acte authentique et, à l’égard des tiers, par l’inscription au Registre de la propriété. Un jeton, à lui seul, ne produit aucun effet translatif réel et ne peut se substituer à ces exigences : l’article 1280 du Código Civil (Code civil espagnol) impose l’acte authentique pour la transmission des droits réels immobiliers, et la Ley Hipotecaria (loi hypothécaire espagnole) réserve au Registre la foi publique et la protection du tiers de bonne foi.

Ce qui est possible, en revanche, et il faut le dire sans ambiguïté, c’est de structurer juridiquement des droits économiques, des créances ou des droits d’associé liés à un immeuble, toujours dans le cadre civil, hypothécaire et financier en vigueur. Mais ce n’est alors pas l’immeuble que l’on tokenise : c’est la structure juridique qui l’entoure, qu’il s’agisse de parts d’une société ad hoc, de créances sur des flux locatifs, de prêts participatifs, d’obligations immobilières ou d’instruments financiers relevant de MiFID II ou de MiCA. Cette distinction n’est pas une nuance académique : elle marque la frontière entre le juridiquement possible et le narrativement rentable.

Ce qui se passe réellement quand on prétend tokeniser un immeuble

Lorsqu’une plateforme annonce qu’elle « tokenise des immeubles », elle fait en pratique, le plus souvent, l’une de ces trois choses, dont aucune ne revient à tokeniser la propriété immobilière au sens technique de la publicité foncière.

Premier montage : une société ad hoc propriétaire et des jetons de capital. Le schéma le plus courant consiste à créer une société ad hoc (SPV) inscrite comme propriétaire de l’immeuble au Registre de la propriété, tandis que les investisseurs acquièrent des jetons représentant des parts, des actions ou des droits économiques liés à cette société. L’immeuble reste inscrit au nom de la SPV ; juridiquement, les jetons s’analysent en titres de capital ou en quasi-fonds propres. Des plateformes comme RealT ont popularisé ce modèle aux États-Unis : chaque immeuble est logé dans une LLC, les jetons représentent des parts et les loyers sont distribués en cryptomonnaie. Mais le titulaire inscrit de l’immeuble reste la société, et non l’ensemble diffus des détenteurs de jetons. * Les exemples sont cités à titre typologique, sans jugement sur leur légalité ou leur légitimité.

Du point de vue du droit immobilier, l’investisseur n’est pas propriétaire de l’immeuble : il est associé ou porteur de parts d’une personne morale qui, elle, l’est. Si la société est liquidée, fait faillite ou subit une saisie, sa position est celle d’un associé ou, tout au plus, d’un créancier résiduel. La blockchain ne change rien à cette donnée de base.

Deuxième montage : la tokenisation de créances et de flux économiques. Une autre variante consiste à tokeniser des créances liées à l’immeuble : prêts participatifs, obligations, loyers ou mécanismes de revenue sharing. Dans ce modèle, le jeton ne représente ni un droit de propriété ni une participation au capital, mais une créance : le droit de percevoir une partie des loyers ou de la plus-value future. Reental, dans son activité en Espagne, en offre un exemple type : les investisseurs acquièrent des jetons représentant des prêts participatifs consentis à des sociétés qui exploitent des immeubles. Ils perçoivent des intérêts variables en fonction des loyers et d’une éventuelle revente, mais n’acquièrent aucun droit réel sur les biens.

Le cadre est entièrement civil et financier : il s’agit de créances sur une société ou un véhicule, éventuellement assorties de sûretés, mais le Registre de la propriété continue de désigner comme titulaire la société émettrice ou un tiers. Le détenteur de jetons est un créancier, non un propriétaire ; et en cas de conflit avec un tiers qui inscrit un droit réel, c’est ce tiers qui l’emportera, par l’effet de la foi publique attachée au Registre.

Troisième montage : un fractionnement économique déguisé en propriété numérique. La variante la plus problématique consiste à commercialiser un fractionnement purement économique sous un vocabulaire du type « ownership », « shares of the property » ou « propriété fractionnée », alors qu’il n’existe en réalité qu’un contrat privé, dépourvu d’effet réel à l’égard des tiers et de toute trace au Registre. L’investisseur achète alors un jeton qui incorpore une promesse de participation aux loyers ou aux plus-values, sans acquérir le moindre droit réel ni un titre opposable aux saisies, aux hypothèques ou aux transmissions ultérieures inscrites.

C’est dans cette troisième catégorie que le marketing bascule le plus facilement dans l’escroquerie. L’investisseur croit acheter « une part de l’appartement », mais il ne détient juridiquement qu’une créance éventuelle sur une entité émettrice, généralement établie dans une autre juridiction et souvent peu supervisée. La blockchain n’ajoute aucune protection juridique : elle enregistre simplement l’existence d’un jeton qu’aucun registre public ne reconnaît comme titre.

Pourquoi le jeton ne peut pas être un titre de propriété immobilière

Si le jeton ne peut pas devenir aujourd’hui un titre autonome de propriété immobilière, cela ne tient en rien aux capacités techniques de la blockchain, mais entièrement à la structure du droit immobilier en tant que droit d’ordre public.

En droit espagnol, la vente d’un immeuble peut être conclue par acte sous seing privé, mais le transfert de propriété avec plein effet exige un acte authentique et, pour être opposable aux tiers, l’inscription au Registre de la propriété. L’article 1280 du Código Civil impose l’acte authentique pour la transmission des droits réels immobiliers, l’article 609 CC combine le titre et le mode, et l’acte authentique peut tenir lieu de traditio instrumentale en vertu de l’article 1462 CC. La Ley Hipotecaria, pour sa part, fait du Registre la clé de voûte du système : l’inscription n’est pas constitutive dans tous les cas, mais elle est décisive pour la protection du tiers de bonne foi et pour la stabilité du commerce juridique.

La blockchain ne peut remplir ces fonctions, car elle ne présente pas les caractéristiques définies par l’ordre juridique : aucune autorité publique ne répond de l’inscription, il n’existe ni contrôle préalable de légalité, ni qualification du titre par le conservateur, ni système de rang et de foi publique, ni mécanisme institutionnalisé de rectification des erreurs et des nullités. La technologie offre une preuve d’intégrité, non une légitimation juridique. Enregistrer sur une blockchain que A « transfère » un jeton à B ne fait pas de B le propriétaire inscrit de l’immeuble que ce jeton est censé représenter ; cela en fait, au mieux, le titulaire d’un droit personnel à l’encontre de l’émetteur du dispositif.

Cette logique n’est pas propre à l’Espagne. Elle relève d’une architecture institutionnelle qu’aucun État un tant soit peu sérieux n’a abandonnée, pas même ceux qui expérimentent depuis des années la blockchain dans leurs registres publics.

Le droit comparé ne dément pas : il confirme

En droit comparé, le constat est uniforme : aucun pays n’a fait du jeton un titre autonome de propriété immobilière doté d’un effet constitutif ; tout au plus certains ont-ils mis la blockchain au service du registre, et non à sa place.

En Suède, le projet du Lantmäteriet a testé la numérisation du processus de transfert sur blockchain afin de réduire les délais et les coûts, mais l’effet translatif restait subordonné au registre de l’État : la technologie servait d’infrastructure à la procédure, non de substitut au système de publicité foncière ni de source autonome de droits réels.

En Géorgie, les titres de propriété sont ancrés dans la blockchain pour en renforcer l’intégrité et la traçabilité, grâce à des projets d’abord menés avec Bitfury puis, plus récemment, à des accords visant à explorer la tokenisation sur Hedera. L’autorité constitutive demeure toutefois la National Agency of Public Registry : il n’existe aucun régime dans lequel le simple transfert d’un jeton, en dehors du registre, produirait des effets erga omnes sur la propriété foncière.

À Dubaï, le Dubai Land Department a lancé des « property tokens » et des plateformes d’investissement fractionné en partenariat avec des entreprises privées, sur un socle blockchain ; mais la propriété valable reste celle que reconnaît le registre foncier émirien. Le jeton fonctionne comme le reflet autorisé de l’inscription au registre et comme un véhicule financier, non comme un titre autonome qui supplanterait le registre.

Loin d’infirmer la thèse, le droit comparé la conforte. La tendance mondiale consiste à mieux enregistrer, non à se passer du registre.

La confusion structurelle : testament numérique, smart contracts et DAO

La fiction d’une « propriété native sur la blockchain » appliquée aux immeubles reproduit un schéma déjà observé ailleurs : le « testament numérique », les « smart contracts qui remplacent le notaire » ou les « DAO propriétaires d’immeubles » dépourvues de personnalité juridique reconnue. Dans tous ces cas, l’enthousiasme technologique tend à ignorer que l’ordre juridique soustrait certaines matières à l’autonomie privée comme à la seule technique, même lorsque celle-ci fonctionne parfaitement. Vous pouvez lire ici mon dernier article sur le testament numérique

Dans tous ces cas, l’erreur de fond est la même : confondre le support technologique de la volonté avec sa validité juridique. Le droit des successions, le droit immobilier et le régime des droits réels ne souffrent pas d’un manque de technologie ; ce sont des instruments d’ordre public destinés à protéger les tiers, à assurer la stabilité du commerce juridique et à canaliser l’autonomie privée au moyen de formes contrôlées.

Quand on ignore les limites, on n’innove pas : on sort du droit

La tokenisation immobilière peut apporter efficacité, transparence et nouvelles formes d’accès à l’investissement, mais seulement si elle repose sur une architecture juridique rigoureuse. Lorsqu’on présente la blockchain comme un substitut du Registre de la propriété, lorsqu’on promet qu’un jeton « est » la propriété de l’immeuble sans acte authentique ni inscription, lorsqu’on vend des fractions de ce que l’ordre juridique ne reconnaît pas comme un droit réel, il n’y a pas innovation : il y a sortie du système juridique et exposition massive au risque.

En Espagne, comme dans les autres juridictions avancées, le message de fond est simple et mérite d’être formulé sans détour : sans Registre, pas de propriété immobilière ; et sans propriété, pas de transmission. La technologie peut améliorer le canal, jamais le supprimer. Et c’est à cette limite, bien plus que dans la célébration acritique du « tout se tokenise », que se joue la différence entre un écosystème qui innove dans le respect du droit et un marché qui vit de fictions conceptuelles appelées à se dénouer devant les tribunaux.

* Les exemples sont cités à titre typologique, sans jugement sur leur légalité ou leur légitimité.