{"id":122910,"date":"2026-01-20T15:07:04","date_gmt":"2026-01-20T14:07:04","guid":{"rendered":"https:\/\/ceadigilaw.org\/blog\/a-grande-ficcao-da-tokenizacao-imobiliaria\/"},"modified":"2026-01-20T15:07:04","modified_gmt":"2026-01-20T14:07:04","slug":"a-grande-ficcao-da-tokenizacao-imobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ceadigilaw.org\/pt\/blog\/a-grande-ficcao-da-tokenizacao-imobiliaria\/","title":{"rendered":"A grande fic\u00e7\u00e3o da tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria."},"content":{"rendered":"

SJD \/ Dr. iuris Antonio Tejeda Encinas<\/strong><\/a> Presidente Comit\u00ea Euro-Americano de Direito Digital - CEA Digital Law<\/strong><\/a> | CEO Meta Channel Corporation<\/strong><\/a><\/p>\n

O problema n\u00e3o \u00e9 a tecnologia, \u00e9 a linguagem<\/h3>\n

H\u00e1 anos a internet est\u00e1 saturada de plataformas e projetos que dizem \u201ctokenizar im\u00f3veis\u201d. Prometem propriedade fracionada, liquidez instant\u00e2nea e acesso global, como se a mera posse de um token equivalesse \u00e0 titularidade de uma fra\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel, com plenos efeitos perante terceiros. Essa narrativa, repetida no ecossistema cripto e no imobili\u00e1rio, esconde um erro conceitual grave: confunde o suporte tecnol\u00f3gico de uma opera\u00e7\u00e3o com a sua validade jur\u00eddica. E esse descompasso vem produzindo investimentos mal informados, estruturas inv\u00e1lidas e, em n\u00e3o poucos casos, fraudes puras e simples.<\/p>\n

O problema de fundo n\u00e3o \u00e9 que a tecnologia blockchain seja ineficaz. A blockchain cumpre a fun\u00e7\u00e3o para a qual foi projetada: comprovar que um dado foi gravado em determinado momento e que n\u00e3o foi alterado. Mas essa certifica\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica n\u00e3o cria direitos reais, n\u00e3o transmite o dom\u00ednio nem confere oponibilidade erga omnes. Na Espanha, a propriedade imobili\u00e1ria s\u00f3 se transmite validamente por escritura p\u00fablica e, perante terceiros, com a inscri\u00e7\u00e3o no Registro de Im\u00f3veis. Um token, por si s\u00f3, n\u00e3o produz efeitos translativos reais nem pode substituir esses requisitos: o artigo 1280 do C\u00f3digo Civil espanhol exige escritura p\u00fablica para a transmiss\u00e3o de direitos reais sobre im\u00f3veis, e a Ley Hipotecaria (a lei espanhola que rege o registro imobili\u00e1rio) reserva ao Registro a f\u00e9 p\u00fablica e a prote\u00e7\u00e3o do terceiro de boa-f\u00e9.<\/p>\n

O que \u00e9 poss\u00edvel, sim \u2014 e conv\u00e9m diz\u00ea-lo sem ambiguidade \u2014, \u00e9 estruturar juridicamente direitos econ\u00f4micos, credit\u00f3rios ou societ\u00e1rios vinculados a um im\u00f3vel, sempre dentro do marco civil, registral e financeiro vigente. Mas, nesse caso, o que se tokeniza n\u00e3o \u00e9 o im\u00f3vel, e sim a estrutura jur\u00eddica que o envolve: participa\u00e7\u00f5es em uma sociedade ve\u00edculo, direitos de cr\u00e9dito sobre fluxos de renda, empr\u00e9stimos participativos, t\u00edtulos de d\u00edvida imobili\u00e1ria ou instrumentos financeiros sujeitos \u00e0 MiFID II ou ao MiCA. Essa distin\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 uma nuance acad\u00eamica: \u00e9 a fronteira entre o juridicamente poss\u00edvel e o narrativamente rent\u00e1vel.<\/p>\n

O que de fato acontece quando algu\u00e9m diz que tokeniza um im\u00f3vel<\/h3>\n

Quando uma plataforma anuncia que \u201ctokeniza im\u00f3veis\u201d, na pr\u00e1tica costuma estar fazendo uma destas tr\u00eas coisas \u2014 e nenhuma delas equivale a tokenizar a propriedade imobili\u00e1ria no sentido t\u00e9cnico-registral.<\/p>\n

Primeira estrutura: sociedade ve\u00edculo propriet\u00e1ria e tokens de equity.<\/strong> O esquema mais comum \u00e9 a cria\u00e7\u00e3o de uma sociedade ve\u00edculo (SPV) que figura como propriet\u00e1ria do im\u00f3vel no Registro de Im\u00f3veis, enquanto os investidores adquirem tokens que representam quotas, a\u00e7\u00f5es ou direitos econ\u00f4micos ligados a essa sociedade. O im\u00f3vel continua registrado em nome da SPV; os tokens s\u00e3o, em termos jur\u00eddicos, equity ou quase-equity. Plataformas como a RealT popularizaram esse modelo nos Estados Unidos: cada im\u00f3vel \u00e9 canalizado por meio de uma LLC, os tokens representam participa\u00e7\u00f5es e os alugu\u00e9is s\u00e3o distribu\u00eddos em criptomoeda, mas o titular registral do im\u00f3vel continua sendo a sociedade, e n\u00e3o o conjunto difuso de detentores de tokens. * as cita\u00e7\u00f5es servem como exemplos tipol\u00f3gicos, n\u00e3o como ju\u00edzo de legalidade ou legitimidade.<\/em><\/p>\n

Do ponto de vista do Direito Imobili\u00e1rio, o investidor n\u00e3o \u00e9 propriet\u00e1rio do im\u00f3vel: \u00e9 s\u00f3cio ou participante de uma pessoa jur\u00eddica que o \u00e9. Se a sociedade for liquidada, falir ou sofrer uma penhora, a posi\u00e7\u00e3o dele ser\u00e1 a de um s\u00f3cio ou, no m\u00e1ximo, a de um credor residual. A blockchain n\u00e3o altera esse dado b\u00e1sico.<\/p>\n

Segunda estrutura: tokeniza\u00e7\u00e3o de direitos de cr\u00e9dito e fluxos econ\u00f4micos.<\/strong> Outra variante \u00e9 a tokeniza\u00e7\u00e3o de direitos de cr\u00e9dito vinculados ao im\u00f3vel: empr\u00e9stimos participativos, deb\u00eantures, alugu\u00e9is ou esquemas de revenue sharing. Nesse modelo, o token n\u00e3o representa propriedade nem participa\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria, mas um cr\u00e9dito: o direito de receber uma parte dos alugu\u00e9is ou da futura valoriza\u00e7\u00e3o. A Reental, em sua opera\u00e7\u00e3o na Espanha, \u00e9 um exemplo paradigm\u00e1tico: os investidores adquirem tokens que representam empr\u00e9stimos participativos a sociedades que exploram im\u00f3veis e recebem juros vari\u00e1veis conforme os alugu\u00e9is e a eventual venda, mas sem adquirir nenhum direito real sobre os bens.<\/p>\n

O marco \u00e9 inteiramente civil e financeiro: trata-se de cr\u00e9ditos contra uma sociedade ou ve\u00edculo, eventualmente respaldados por garantias, mas o Registro de Im\u00f3veis continua mostrando como titular a sociedade emissora ou um terceiro. O detentor de tokens \u00e9 um credor, n\u00e3o um propriet\u00e1rio; e, se houver conflito com um terceiro que registre um direito real, este prevalecer\u00e1 por for\u00e7a da f\u00e9 p\u00fablica registral.<\/p>\n

Terceira estrutura: fracionamento econ\u00f4mico disfar\u00e7ado de propriedade digital.<\/strong> A variante mais problem\u00e1tica \u00e9 aquela em que se comercializa um fracionamento puramente econ\u00f4mico com a linguagem de \u201cownership\u201d, \u201cshares of the property\u201d ou \u201cpropriedade fracionada\u201d, quando, na verdade, o que existe \u00e9 um contrato particular sem efic\u00e1cia real perante terceiros e sem nenhum reflexo no Registro. Nesses casos, o investidor compra um token que incorpora uma promessa de participa\u00e7\u00e3o em alugu\u00e9is ou na valoriza\u00e7\u00e3o, mas n\u00e3o adquire nenhum direito real nem um t\u00edtulo opon\u00edvel a penhoras, hipotecas ou transmiss\u00f5es posteriores registradas.<\/p>\n

\u00c9 nesse terceiro grupo que o marketing mais facilmente se transforma em estelionato. O investidor acredita estar comprando \u201cum peda\u00e7o do apartamento\u201d, mas, juridicamente, tem apenas um cr\u00e9dito contingente contra uma entidade emissora, em geral sediada em outra jurisdi\u00e7\u00e3o e, muitas vezes, com pouca supervis\u00e3o regulat\u00f3ria. A blockchain n\u00e3o acrescenta prote\u00e7\u00e3o jur\u00eddica: limita-se a registrar a exist\u00eancia de um token que nenhum registro p\u00fablico reconhece como t\u00edtulo.<\/p>\n

Por que o token n\u00e3o pode ser t\u00edtulo de propriedade imobili\u00e1ria<\/h3>\n

A raz\u00e3o pela qual o token n\u00e3o pode se tornar, hoje, um t\u00edtulo aut\u00f4nomo de propriedade imobili\u00e1ria n\u00e3o tem nada a ver com as capacidades t\u00e9cnicas da blockchain, e tudo a ver com a estrutura do Direito Imobili\u00e1rio como direito de ordem p\u00fablica.<\/p>\n

No sistema espanhol, o contrato de compra e venda de im\u00f3vel pode ser formalizado por instrumento particular, mas a transmiss\u00e3o do dom\u00ednio com plenos efeitos exige escritura p\u00fablica e, para ser opon\u00edvel a terceiros, a inscri\u00e7\u00e3o no Registro de Im\u00f3veis. O artigo 1280 do C\u00f3digo Civil exige escritura p\u00fablica para a transmiss\u00e3o de direitos reais sobre im\u00f3veis; o artigo 609 do CC combina t\u00edtulo e modo; e a escritura p\u00fablica pode fazer as vezes de traditio instrumental, nos termos do artigo 1462 do CC. A Ley Hipotecaria, por sua vez, faz do Registro o eixo do sistema: a inscri\u00e7\u00e3o nem sempre \u00e9 constitutiva, mas \u00e9 decisiva para proteger o terceiro de boa-f\u00e9 e dar estabilidade ao tr\u00e1fego jur\u00eddico.<\/p>\n

A blockchain n\u00e3o pode desempenhar essas fun\u00e7\u00f5es porque lhe faltam os tra\u00e7os definidos pelo ordenamento: n\u00e3o h\u00e1 autoridade p\u00fablica respons\u00e1vel pelo ato registral, n\u00e3o h\u00e1 controle pr\u00e9vio de legalidade, n\u00e3o h\u00e1 qualifica\u00e7\u00e3o registral, n\u00e3o existe um sistema de prioridade nem de f\u00e9 p\u00fablica, nem um mecanismo institucionalizado de retifica\u00e7\u00e3o de erros e nulidades. O que a tecnologia oferece \u00e9 prova de integridade, n\u00e3o legitima\u00e7\u00e3o jur\u00eddica. Registrar em blockchain que A \u201ctransfere\u201d um token a B n\u00e3o torna B propriet\u00e1rio registral do im\u00f3vel que esse token supostamente representa; torna-o, na melhor das hip\u00f3teses, titular de um direito obrigacional perante o emissor do esquema.<\/p>\n

Essa l\u00f3gica n\u00e3o \u00e9 exclusiva da Espanha. Faz parte de um desenho institucional que nenhum Estado minimamente s\u00e9rio abandonou, nem mesmo aqueles que h\u00e1 anos fazem experi\u00eancias com blockchain em registros p\u00fablicos.<\/p>\n

O direito comparado n\u00e3o desmente; confirma<\/h3>\n

Em termos comparados, o panorama \u00e9 uniforme: nenhum pa\u00eds transformou o token em t\u00edtulo aut\u00f4nomo de propriedade imobili\u00e1ria com efic\u00e1cia constitutiva. No m\u00e1ximo, colocou a blockchain a servi\u00e7o do registro, e n\u00e3o no lugar dele.<\/p>\n

Na Su\u00e9cia, o projeto do Lantm\u00e4teriet testou a digitaliza\u00e7\u00e3o do processo de transmiss\u00e3o em blockchain para reduzir prazos e custos, mas a efic\u00e1cia translativa continuava dependendo do registro estatal: a tecnologia era usada como infraestrutura do procedimento, n\u00e3o como substituta do sistema registral nem como fonte aut\u00f4noma de direitos reais.<\/p>\n

Na Ge\u00f3rgia, os t\u00edtulos de propriedade s\u00e3o ancorados na blockchain para refor\u00e7ar a integridade e a rastreabilidade, por meio de projetos desenvolvidos inicialmente com a Bitfury e, mais recentemente, de acordos para explorar a tokeniza\u00e7\u00e3o na Hedera. Mas a autoridade constitutiva continua sendo a National Agency of Public Registry: n\u00e3o existe um regime em que a mera transfer\u00eancia de um token, \u00e0 margem do registro, produza efeitos erga omnes sobre a propriedade da terra.<\/p>\n

Em Dubai, o Dubai Land Department lan\u00e7ou \u201cproperty tokens\u201d e plataformas de investimento fracionado em parceria com empresas privadas, usando a blockchain como suporte. Mas a propriedade v\u00e1lida continua sendo a que o registro imobili\u00e1rio emiradense reconhece: o token funciona como reflexo autorizado da inscri\u00e7\u00e3o registral e como ve\u00edculo financeiro, n\u00e3o como t\u00edtulo aut\u00f4nomo que toma o lugar do registro.<\/p>\n

Longe de desmentir a tese, o direito comparado a refor\u00e7a. O movimento global caminha no sentido de registrar melhor, n\u00e3o de dispensar o registro.<\/p>\n

A confus\u00e3o estrutural: testamento digital, smart contracts e DAOs<\/h3>\n

A fic\u00e7\u00e3o da \u201cpropriedade nativa em blockchain\u201d sobre im\u00f3veis repete um padr\u00e3o j\u00e1 visto em outras \u00e1reas: o \u201ctestamento digital\u201d, os \u201csmart contracts que substituem o tabeli\u00e3o\u201d ou as \u201cDAOs propriet\u00e1rias de im\u00f3veis\u201d sem personalidade jur\u00eddica reconhecida. Em todos esses casos, o entusiasmo tecnol\u00f3gico tende a ignorar que h\u00e1 mat\u00e9rias que o ordenamento n\u00e3o deixa \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o da autonomia privada nem da mera t\u00e9cnica, ainda que esta funcione de forma impec\u00e1vel. Leia aqui o meu \u00faltimo artigo sobre o testamento digital<\/a><\/p>\n

Em todos esses casos, o erro de fundo \u00e9 o mesmo: confundir o suporte tecnol\u00f3gico da vontade com a validade jur\u00eddica da vontade. O Direito Sucess\u00f3rio, o Direito Imobili\u00e1rio e o regime dos direitos reais n\u00e3o sofrem de falta de tecnologia; s\u00e3o instrumentos de ordem p\u00fablica destinados a proteger terceiros, garantir a estabilidade do tr\u00e1fego jur\u00eddico e canalizar a autonomia privada por meio de formas controladas.<\/p>\n

Quando se ignoram os limites, n\u00e3o se inova: sai-se do Direito<\/h3>\n

A tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria pode trazer efici\u00eancia, transpar\u00eancia e novas formas de acesso a investimentos, mas s\u00f3 se for constru\u00edda sobre uma arquitetura jur\u00eddica correta. Quando a blockchain \u00e9 apresentada como substituta do Registro de Im\u00f3veis, quando se promete que um token \u201c\u00e9\u201d a propriedade do im\u00f3vel sem escritura p\u00fablica nem registro, quando se vendem fra\u00e7\u00f5es de algo que o ordenamento n\u00e3o reconhece como direito real, n\u00e3o h\u00e1 inova\u00e7\u00e3o: h\u00e1 sa\u00edda do sistema jur\u00eddico e exposi\u00e7\u00e3o maci\u00e7a ao risco.<\/p>\n

Na Espanha, como nas demais jurisdi\u00e7\u00f5es avan\u00e7adas, a mensagem de fundo \u00e9 simples, e conv\u00e9m formul\u00e1-la sem rodeios: sem Registro n\u00e3o h\u00e1 propriedade imobili\u00e1ria, e sem propriedade n\u00e3o h\u00e1 transmiss\u00e3o<\/strong>. A tecnologia pode melhorar o caminho, mas nunca suprimi-lo. E \u00e9 nesse limite, muito mais do que na celebra\u00e7\u00e3o acr\u00edtica do \u201ctudo se tokeniza\u201d, que se decide a diferen\u00e7a entre um ecossistema que inova dentro do Direito e um mercado que vive de fic\u00e7\u00f5es conceituais que acabar\u00e3o sendo resolvidas nos tribunais.<\/p>\n

* as cita\u00e7\u00f5es servem como exemplos tipol\u00f3gicos, n\u00e3o como ju\u00edzo de legalidade ou legitimidade.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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