{"id":122915,"date":"2026-01-20T15:07:04","date_gmt":"2026-01-20T14:07:04","guid":{"rendered":"https:\/\/ceadigilaw.org\/blog\/la-grande-fiction-de-la-tokenisation-immobiliere\/"},"modified":"2026-01-20T15:07:04","modified_gmt":"2026-01-20T14:07:04","slug":"la-grande-fiction-de-la-tokenisation-immobiliere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ceadigilaw.org\/fr\/blog\/la-grande-fiction-de-la-tokenisation-immobiliere\/","title":{"rendered":"La grande fiction de la tokenisation immobili\u00e8re."},"content":{"rendered":"

SJD \/ Dr. iuris Antonio Tejeda Encinas<\/strong><\/a> Pr\u00e9sident de l\u2019Euro-American Committee of Digital Law - CEA Digital Law<\/strong><\/a> | CEO de Meta Channel Corporation<\/strong><\/a><\/p>\n

Le probl\u00e8me n\u2019est pas la technologie, c\u2019est le langage<\/h3>\n

Depuis des ann\u00e9es, Internet regorge de plateformes et de projets qui pr\u00e9tendent \u00ab\u00a0tokeniser des biens immobiliers\u00a0\u00bb en promettant propri\u00e9t\u00e9 fractionn\u00e9e, liquidit\u00e9 instantan\u00e9e et acc\u00e8s mondial, comme si la simple d\u00e9tention d\u2019un jeton \u00e9quivalait \u00e0 \u00eatre titulaire d\u2019une fraction d\u2019un immeuble, avec plein effet \u00e0 l\u2019\u00e9gard des tiers. Ce r\u00e9cit, ressass\u00e9 dans l\u2019\u00e9cosyst\u00e8me crypto comme dans l\u2019immobilier, rec\u00e8le une grave erreur conceptuelle\u00a0: il confond le support technologique d\u2019une op\u00e9ration avec sa validit\u00e9 juridique. Ce d\u00e9calage engendre des investissements mal \u00e9clair\u00e9s, des montages invalides et, dans bien des cas, de v\u00e9ritables fraudes.<\/p>\n

Le fond du probl\u00e8me n\u2019est pas que la technologie blockchain soit inefficace. La blockchain fonctionne pour ce \u00e0 quoi elle a \u00e9t\u00e9 con\u00e7ue\u00a0: attester qu\u2019une donn\u00e9e a \u00e9t\u00e9 inscrite \u00e0 un instant donn\u00e9 et qu\u2019elle n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e. Mais cette certification technique ne cr\u00e9e pas de droits r\u00e9els, ne transf\u00e8re pas la propri\u00e9t\u00e9 et ne conf\u00e8re aucune opposabilit\u00e9 erga omnes. En Espagne, la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re ne se transmet valablement que par acte authentique et, \u00e0 l\u2019\u00e9gard des tiers, par l\u2019inscription au Registre de la propri\u00e9t\u00e9. Un jeton, \u00e0 lui seul, ne produit aucun effet translatif r\u00e9el et ne peut se substituer \u00e0 ces exigences\u00a0: l\u2019article 1280 du C\u00f3digo Civil (Code civil espagnol) impose l\u2019acte authentique pour la transmission des droits r\u00e9els immobiliers, et la Ley Hipotecaria (loi hypoth\u00e9caire espagnole) r\u00e9serve au Registre la foi publique et la protection du tiers de bonne foi.<\/p>\n

Ce qui est possible, en revanche, et il faut le dire sans ambigu\u00eft\u00e9, c\u2019est de structurer juridiquement des droits \u00e9conomiques, des cr\u00e9ances ou des droits d\u2019associ\u00e9 li\u00e9s \u00e0 un immeuble, toujours dans le cadre civil, hypoth\u00e9caire et financier en vigueur. Mais ce n\u2019est alors pas l\u2019immeuble que l\u2019on tokenise\u00a0: c\u2019est la structure juridique qui l\u2019entoure, qu\u2019il s\u2019agisse de parts d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 ad hoc, de cr\u00e9ances sur des flux locatifs, de pr\u00eats participatifs, d\u2019obligations immobili\u00e8res ou d\u2019instruments financiers relevant de MiFID II ou de MiCA. Cette distinction n\u2019est pas une nuance acad\u00e9mique\u00a0: elle marque la fronti\u00e8re entre le juridiquement possible et le narrativement rentable.<\/p>\n

Ce qui se passe r\u00e9ellement quand on pr\u00e9tend tokeniser un immeuble<\/h3>\n

Lorsqu\u2019une plateforme annonce qu\u2019elle \u00ab\u00a0tokenise des immeubles\u00a0\u00bb, elle fait en pratique, le plus souvent, l\u2019une de ces trois choses, dont aucune ne revient \u00e0 tokeniser la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re au sens technique de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re.<\/p>\n

Premier montage\u00a0: une soci\u00e9t\u00e9 ad hoc propri\u00e9taire et des jetons de capital.<\/strong> Le sch\u00e9ma le plus courant consiste \u00e0 cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 ad hoc (SPV) inscrite comme propri\u00e9taire de l\u2019immeuble au Registre de la propri\u00e9t\u00e9, tandis que les investisseurs acqui\u00e8rent des jetons repr\u00e9sentant des parts, des actions ou des droits \u00e9conomiques li\u00e9s \u00e0 cette soci\u00e9t\u00e9. L\u2019immeuble reste inscrit au nom de la SPV\u00a0; juridiquement, les jetons s\u2019analysent en titres de capital ou en quasi-fonds propres. Des plateformes comme RealT ont popularis\u00e9 ce mod\u00e8le aux \u00c9tats-Unis\u00a0: chaque immeuble est log\u00e9 dans une LLC, les jetons repr\u00e9sentent des parts et les loyers sont distribu\u00e9s en cryptomonnaie. Mais le titulaire inscrit de l\u2019immeuble reste la soci\u00e9t\u00e9, et non l\u2019ensemble diffus des d\u00e9tenteurs de jetons. * Les exemples sont cit\u00e9s \u00e0 titre typologique, sans jugement sur leur l\u00e9galit\u00e9 ou leur l\u00e9gitimit\u00e9.<\/em><\/p>\n

Du point de vue du droit immobilier, l\u2019investisseur n\u2019est pas propri\u00e9taire de l\u2019immeuble\u00a0: il est associ\u00e9 ou porteur de parts d\u2019une personne morale qui, elle, l\u2019est. Si la soci\u00e9t\u00e9 est liquid\u00e9e, fait faillite ou subit une saisie, sa position est celle d\u2019un associ\u00e9 ou, tout au plus, d\u2019un cr\u00e9ancier r\u00e9siduel. La blockchain ne change rien \u00e0 cette donn\u00e9e de base.<\/p>\n

Deuxi\u00e8me montage\u00a0: la tokenisation de cr\u00e9ances et de flux \u00e9conomiques.<\/strong> Une autre variante consiste \u00e0 tokeniser des cr\u00e9ances li\u00e9es \u00e0 l\u2019immeuble\u00a0: pr\u00eats participatifs, obligations, loyers ou m\u00e9canismes de revenue sharing. Dans ce mod\u00e8le, le jeton ne repr\u00e9sente ni un droit de propri\u00e9t\u00e9 ni une participation au capital, mais une cr\u00e9ance\u00a0: le droit de percevoir une partie des loyers ou de la plus-value future. Reental, dans son activit\u00e9 en Espagne, en offre un exemple type\u00a0: les investisseurs acqui\u00e8rent des jetons repr\u00e9sentant des pr\u00eats participatifs consentis \u00e0 des soci\u00e9t\u00e9s qui exploitent des immeubles. Ils per\u00e7oivent des int\u00e9r\u00eats variables en fonction des loyers et d\u2019une \u00e9ventuelle revente, mais n\u2019acqui\u00e8rent aucun droit r\u00e9el sur les biens.<\/p>\n

Le cadre est enti\u00e8rement civil et financier\u00a0: il s\u2019agit de cr\u00e9ances sur une soci\u00e9t\u00e9 ou un v\u00e9hicule, \u00e9ventuellement assorties de s\u00fbret\u00e9s, mais le Registre de la propri\u00e9t\u00e9 continue de d\u00e9signer comme titulaire la soci\u00e9t\u00e9 \u00e9mettrice ou un tiers. Le d\u00e9tenteur de jetons est un cr\u00e9ancier, non un propri\u00e9taire\u00a0; et en cas de conflit avec un tiers qui inscrit un droit r\u00e9el, c\u2019est ce tiers qui l\u2019emportera, par l\u2019effet de la foi publique attach\u00e9e au Registre.<\/p>\n

Troisi\u00e8me montage\u00a0: un fractionnement \u00e9conomique d\u00e9guis\u00e9 en propri\u00e9t\u00e9 num\u00e9rique.<\/strong> La variante la plus probl\u00e9matique consiste \u00e0 commercialiser un fractionnement purement \u00e9conomique sous un vocabulaire du type \u00ab\u00a0ownership\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0shares of the property\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0propri\u00e9t\u00e9 fractionn\u00e9e\u00a0\u00bb, alors qu\u2019il n\u2019existe en r\u00e9alit\u00e9 qu\u2019un contrat priv\u00e9, d\u00e9pourvu d\u2019effet r\u00e9el \u00e0 l\u2019\u00e9gard des tiers et de toute trace au Registre. L\u2019investisseur ach\u00e8te alors un jeton qui incorpore une promesse de participation aux loyers ou aux plus-values, sans acqu\u00e9rir le moindre droit r\u00e9el ni un titre opposable aux saisies, aux hypoth\u00e8ques ou aux transmissions ult\u00e9rieures inscrites.<\/p>\n

C\u2019est dans cette troisi\u00e8me cat\u00e9gorie que le marketing bascule le plus facilement dans l\u2019escroquerie. L\u2019investisseur croit acheter \u00ab\u00a0une part de l\u2019appartement\u00a0\u00bb, mais il ne d\u00e9tient juridiquement qu\u2019une cr\u00e9ance \u00e9ventuelle sur une entit\u00e9 \u00e9mettrice, g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9tablie dans une autre juridiction et souvent peu supervis\u00e9e. La blockchain n\u2019ajoute aucune protection juridique\u00a0: elle enregistre simplement l\u2019existence d\u2019un jeton qu\u2019aucun registre public ne reconna\u00eet comme titre.<\/p>\n

Pourquoi le jeton ne peut pas \u00eatre un titre de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re<\/h3>\n

Si le jeton ne peut pas devenir aujourd\u2019hui un titre autonome de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re, cela ne tient en rien aux capacit\u00e9s techniques de la blockchain, mais enti\u00e8rement \u00e0 la structure du droit immobilier en tant que droit d\u2019ordre public.<\/p>\n

En droit espagnol, la vente d\u2019un immeuble peut \u00eatre conclue par acte sous seing priv\u00e9, mais le transfert de propri\u00e9t\u00e9 avec plein effet exige un acte authentique et, pour \u00eatre opposable aux tiers, l\u2019inscription au Registre de la propri\u00e9t\u00e9. L\u2019article 1280 du C\u00f3digo Civil impose l\u2019acte authentique pour la transmission des droits r\u00e9els immobiliers, l\u2019article 609 CC combine le titre et le mode, et l\u2019acte authentique peut tenir lieu de traditio instrumentale en vertu de l\u2019article 1462 CC. La Ley Hipotecaria, pour sa part, fait du Registre la cl\u00e9 de vo\u00fbte du syst\u00e8me\u00a0: l\u2019inscription n\u2019est pas constitutive dans tous les cas, mais elle est d\u00e9cisive pour la protection du tiers de bonne foi et pour la stabilit\u00e9 du commerce juridique.<\/p>\n

La blockchain ne peut remplir ces fonctions, car elle ne pr\u00e9sente pas les caract\u00e9ristiques d\u00e9finies par l\u2019ordre juridique\u00a0: aucune autorit\u00e9 publique ne r\u00e9pond de l\u2019inscription, il n\u2019existe ni contr\u00f4le pr\u00e9alable de l\u00e9galit\u00e9, ni qualification du titre par le conservateur, ni syst\u00e8me de rang et de foi publique, ni m\u00e9canisme institutionnalis\u00e9 de rectification des erreurs et des nullit\u00e9s. La technologie offre une preuve d\u2019int\u00e9grit\u00e9, non une l\u00e9gitimation juridique. Enregistrer sur une blockchain que A \u00ab\u00a0transf\u00e8re\u00a0\u00bb un jeton \u00e0 B ne fait pas de B le propri\u00e9taire inscrit de l\u2019immeuble que ce jeton est cens\u00e9 repr\u00e9senter\u00a0; cela en fait, au mieux, le titulaire d\u2019un droit personnel \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019\u00e9metteur du dispositif.<\/p>\n

Cette logique n\u2019est pas propre \u00e0 l\u2019Espagne. Elle rel\u00e8ve d\u2019une architecture institutionnelle qu\u2019aucun \u00c9tat un tant soit peu s\u00e9rieux n\u2019a abandonn\u00e9e, pas m\u00eame ceux qui exp\u00e9rimentent depuis des ann\u00e9es la blockchain dans leurs registres publics.<\/p>\n

Le droit compar\u00e9 ne d\u00e9ment pas\u00a0: il confirme<\/h3>\n

En droit compar\u00e9, le constat est uniforme\u00a0: aucun pays n\u2019a fait du jeton un titre autonome de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re dot\u00e9 d\u2019un effet constitutif\u00a0; tout au plus certains ont-ils mis la blockchain au service du registre, et non \u00e0 sa place.<\/p>\n

En Su\u00e8de, le projet du Lantm\u00e4teriet a test\u00e9 la num\u00e9risation du processus de transfert sur blockchain afin de r\u00e9duire les d\u00e9lais et les co\u00fbts, mais l\u2019effet translatif restait subordonn\u00e9 au registre de l\u2019\u00c9tat\u00a0: la technologie servait d\u2019infrastructure \u00e0 la proc\u00e9dure, non de substitut au syst\u00e8me de publicit\u00e9 fonci\u00e8re ni de source autonome de droits r\u00e9els.<\/p>\n

En G\u00e9orgie, les titres de propri\u00e9t\u00e9 sont ancr\u00e9s dans la blockchain pour en renforcer l\u2019int\u00e9grit\u00e9 et la tra\u00e7abilit\u00e9, gr\u00e2ce \u00e0 des projets d\u2019abord men\u00e9s avec Bitfury puis, plus r\u00e9cemment, \u00e0 des accords visant \u00e0 explorer la tokenisation sur Hedera. L\u2019autorit\u00e9 constitutive demeure toutefois la National Agency of Public Registry\u00a0: il n\u2019existe aucun r\u00e9gime dans lequel le simple transfert d\u2019un jeton, en dehors du registre, produirait des effets erga omnes sur la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re.<\/p>\n

\u00c0 Duba\u00ef, le Dubai Land Department a lanc\u00e9 des \u00ab\u00a0property tokens\u00a0\u00bb et des plateformes d\u2019investissement fractionn\u00e9 en partenariat avec des entreprises priv\u00e9es, sur un socle blockchain\u00a0; mais la propri\u00e9t\u00e9 valable reste celle que reconna\u00eet le registre foncier \u00e9mirien. Le jeton fonctionne comme le reflet autoris\u00e9 de l\u2019inscription au registre et comme un v\u00e9hicule financier, non comme un titre autonome qui supplanterait le registre.<\/p>\n

Loin d\u2019infirmer la th\u00e8se, le droit compar\u00e9 la conforte. La tendance mondiale consiste \u00e0 mieux enregistrer, non \u00e0 se passer du registre.<\/p>\n

La confusion structurelle\u00a0: testament num\u00e9rique, smart contracts et DAO<\/h3>\n

La fiction d\u2019une \u00ab\u00a0propri\u00e9t\u00e9 native sur la blockchain\u00a0\u00bb appliqu\u00e9e aux immeubles reproduit un sch\u00e9ma d\u00e9j\u00e0 observ\u00e9 ailleurs\u00a0: le \u00ab\u00a0testament num\u00e9rique\u00a0\u00bb, les \u00ab\u00a0smart contracts qui remplacent le notaire\u00a0\u00bb ou les \u00ab\u00a0DAO propri\u00e9taires d\u2019immeubles\u00a0\u00bb d\u00e9pourvues de personnalit\u00e9 juridique reconnue. Dans tous ces cas, l\u2019enthousiasme technologique tend \u00e0 ignorer que l\u2019ordre juridique soustrait certaines mati\u00e8res \u00e0 l\u2019autonomie priv\u00e9e comme \u00e0 la seule technique, m\u00eame lorsque celle-ci fonctionne parfaitement. Vous pouvez lire ici mon dernier article sur le testament num\u00e9rique<\/a><\/p>\n

Dans tous ces cas, l\u2019erreur de fond est la m\u00eame\u00a0: confondre le support technologique de la volont\u00e9 avec sa validit\u00e9 juridique. Le droit des successions, le droit immobilier et le r\u00e9gime des droits r\u00e9els ne souffrent pas d\u2019un manque de technologie\u00a0; ce sont des instruments d\u2019ordre public destin\u00e9s \u00e0 prot\u00e9ger les tiers, \u00e0 assurer la stabilit\u00e9 du commerce juridique et \u00e0 canaliser l\u2019autonomie priv\u00e9e au moyen de formes contr\u00f4l\u00e9es.<\/p>\n

Quand on ignore les limites, on n\u2019innove pas\u00a0: on sort du droit<\/h3>\n

La tokenisation immobili\u00e8re peut apporter efficacit\u00e9, transparence et nouvelles formes d\u2019acc\u00e8s \u00e0 l\u2019investissement, mais seulement si elle repose sur une architecture juridique rigoureuse. Lorsqu\u2019on pr\u00e9sente la blockchain comme un substitut du Registre de la propri\u00e9t\u00e9, lorsqu\u2019on promet qu\u2019un jeton \u00ab\u00a0est\u00a0\u00bb la propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble sans acte authentique ni inscription, lorsqu\u2019on vend des fractions de ce que l\u2019ordre juridique ne reconna\u00eet pas comme un droit r\u00e9el, il n\u2019y a pas innovation\u00a0: il y a sortie du syst\u00e8me juridique et exposition massive au risque.<\/p>\n

En Espagne, comme dans les autres juridictions avanc\u00e9es, le message de fond est simple et m\u00e9rite d\u2019\u00eatre formul\u00e9 sans d\u00e9tour\u00a0: sans Registre, pas de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re\u00a0; et sans propri\u00e9t\u00e9, pas de transmission<\/strong>. La technologie peut am\u00e9liorer le canal, jamais le supprimer. Et c\u2019est \u00e0 cette limite, bien plus que dans la c\u00e9l\u00e9bration acritique du \u00ab\u00a0tout se tokenise\u00a0\u00bb, que se joue la diff\u00e9rence entre un \u00e9cosyst\u00e8me qui innove dans le respect du droit et un march\u00e9 qui vit de fictions conceptuelles appel\u00e9es \u00e0 se d\u00e9nouer devant les tribunaux.<\/p>\n

* Les exemples sont cit\u00e9s \u00e0 titre typologique, sans jugement sur leur l\u00e9galit\u00e9 ou leur l\u00e9gitimit\u00e9.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

SJD \/ Dr. iuris Antonio Tejeda Encinas Pr\u00e9sident de l\u2019Euro-American Committee of Digital Law - CEA Digital Law | CEO de Meta Channel Corporation Le probl\u00e8me n\u2019est pas la technologie, c\u2019est le langage Depuis des ann\u00e9es, Internet regorge de plateformes et de projets qui pr\u00e9tendent \u00ab\u00a0tokeniser des biens immobiliers\u00a0\u00bb en promettant propri\u00e9t\u00e9 fractionn\u00e9e, liquidit\u00e9 instantan\u00e9e […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":116324,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"wds_primary_category":0,"wds_primary_cea_women":0,"footnotes":""},"categories":[1116],"tags":[],"cea_women":[],"class_list":["post-122915","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blockchain-y-criptoactivos-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ceadigilaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/122915","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ceadigilaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ceadigilaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ceadigilaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ceadigilaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=122915"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/ceadigilaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/122915\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ceadigilaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/116324"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ceadigilaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=122915"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ceadigilaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=122915"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ceadigilaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=122915"},{"taxonomy":"cea_women","embeddable":true,"href":"https:\/\/ceadigilaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/cea_women?post=122915"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}